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近几年，房地产调控不断加码，销售增速下滑，行业整体发展压力加大。对此，房地产企业转型升级成为常态，地产公司多元化发展早已不是什么新鲜事物。即便如此，富力集团联手华泰汽车进军新能源汽车领域的消息甫一传出，依然在市场上吸引了众多关注，不过，这次携手却让不少市场人士表示有点看不懂。

日前，富力集团与华泰汽车集团联合在北京召开发布会，宣布双方正式达成战略合作——富力集团参股华泰汽车，携手发展新能源汽车产业。

此时，2019新能源汽车补贴新政刚刚正式实施11天。从6月26日始，新能源汽车不再享受地方政府补贴，整体补贴退坡幅度超过50%，补贴门槛大幅提高。

补贴新政落地第二天，华泰汽车集团有限公司的主体长期信用等级及相关债项信用等级就遭到大公国际资信评估有限公司（下称大公国际）下调，溯其缘由，大公国际认为皆因该公司已“千疮百孔”：公司整车产能利用率很低；商誉减值导致2018年大幅亏损；受限资产规模很大导致再融资难度加大，且面临很大的短期偿债压力。

富力自身状况亦难言乐观。今年上半年富力地产（2777.HK）权益合约销售金额仅完成全年目标的38%左右，新增借款则超过2018年末公司净资产的40%；从截至一季度末的数据来看，公司债务负担较重，货币资金与短期债务之间存在超过100亿元的缺口。?

为何此时进入新能源汽车领域？为何选择华泰汽车作为合作对象？后续资金如何解决？

针对这些问题，《投资时报》研究员向富力地产发送了沟通提纲，但截至发稿，该公司未予以回复。

布局新能源车时机欠佳

近年来，在政策严控影响下，房地产市场整体降温，商品房销售规模呈增速放缓态势。国家统计局数据显示，2018年全年商品房销售面积同比增长1.3%，增速较前一年度下降6.4个百分点；销售额同比增长12.2%，增速较前一年度下降1.5个百分点。2019年上半年行业增速继续下行，1—6月份商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点；销售额增长5.6%，增速较1—5月份回落0.5个百分点，较上年同期下滑7.6个百分点。

房地产行业高歌猛进的“黄金时代”逐渐远去，地产商需要寻找新的发展动能来弥补房地产业务的褪色，多元化布局成为新潮流，医疗健康、文娱传媒、应用科技、新工业新材料等领域受到青睐。

在拥抱多元化的房企队伍中，富力是其中一员。其官网显示，经过20余年发展，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。

不过，《投资时报》研究员注意到，2018年以来，富力的经营业绩并不理想。

数据显示，富力地产归属于母公司股东的净利润在2018年大降六成，2019年一季度继续下降41.92%。房地产开发和销售仍是其最主要业务，今年上半年富力地产总权益合约销售金额约602.2亿元，同比增长5.72%。但与全年销售目标1600亿元相比，完成率仅37.64%，而2018年上半年目标完成率为43.82%。

寻找新的发展动能迫在眉睫。

富力进军新能源汽车行业并不难理解——此前，房企中不乏造车案例。但与同行早早进入这一领域相比，富力似乎并没有赶上好时候：新一轮的补贴退坡已经来临，新能源汽车将不能再享受地方政府提供的补贴，整体的补贴退坡幅度超过50%。有业内分析人士认为，随着补贴大幅退坡，新能源汽车市场变数增多，竞争愈加激烈，将加速行业洗牌。

此外，尽管新能源汽车销售还延续着增长态势，但已略显疲态。

中国汽车工业协会统计数据显示，今年1—6月新能源汽车销量为61.7万辆，虽然同比增长49.6%，但远低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽协下调了2019年新能源车的预期销量，预计为150万辆，相比上年仅增长19.4%左右，而此前的预测销量为160万辆。

富力此时进行新能源汽车布局，无疑面临着不小的挑战。

华泰汽车负面缠身

再观此次合作方之一的华泰汽车，可谓负面缠身。

公开资料显示，华泰汽车集团成立于2000年，公司以新能源汽车、传统汽车及其核心零部件为战略核心业务，汽车金融、后市场及生态服务为支持业务。经过多次延期，华泰汽车集团有限公司于2018年完成入股曙光股份（600303.SH），直接持有曙光股份19.77%股权，合计拥有曙光股份21.27%股权的投票权，为曙光股份的第一大股东。

6月27日，大公国际出具《华泰汽车集团有限公司主体与相关债项2019年度跟踪评级报告》，将华泰汽车集团有限公司主体长期信用等级及“16华泰01”“16华泰02”和“16华泰03”债项信用等级由AA+下调为AA，列入信用观察名单。该报告指出，华泰汽车集团有限公司面临多方面风险和挑战。

一是公司整车产能利用率很低。截至2018年末，该公司具备年产63.85万辆整车的生产能力。2018年和2019年1—3月，公司整车产量分别为21.53万辆和3.31万辆，整车制造产能利用率分别只有36.31%和23.20%，较低的产能利用率和较高的折旧摊销在一定程度上降低了公司的盈利能力。

从销量上来看，尽管早在2009年就已介入新能源汽车技术的研发，号称“最早涉足新能源汽车产业的自主车企之一”，但2018年新能源汽车销量只有2.89万辆（不含曙光股份）。2018年其整车产品销量为19.53万辆，略低于2017年的销量。

二是2018年该公司对收购曙光股份形成的商誉全额计提了减值准备，导致当年大幅亏损，审计机构无法确认该减值金额是否适当，出具了保留意见审计报告。数据显示，该公司2018年归属于母公司所有者的净利润为-15.59亿元。

三是受限资产规模很大，且主要子公司股份均已质押，公司资产变现和再融资能力受到一定限制。截至2019年3月末，其受限资产为162.62亿元，占期末总资产和净资产的比重分别高达31.94%和95.02%。其持有的子公司华泰天津、鄂尔多斯华泰、欧意德、天津华泰汽车车身制造有限公司、华欧德、荣成华泰、天津恒通房地产开发有限公司和曙光股份的股权已全部用于融资质押。

四是该公司筹资性现金净流出规模持续扩大，公司债务融资难度加大，流动性偿债来源收窄。其经营活动产生的现金净流入额由2017年的31.09亿元降至2018年的20.64亿元，而筹资活动产生的现金净流出额则由2017年的13.85亿元增至2018年的21.42亿元，2019年一季度进一步扩大至32.31亿元。同时，其投资活动产生的现金多年来呈净流出状态，现金状况堪忧，货币资金规模持续缩小。

五是有息债务规模较大，且以短期有息债务为主，存在很大的偿付压力。2019年3月末，该公司总负债为338.03亿元，其中有息债务为294.23亿元，占比达87.04%。从有息债务期限结构来看，期限在一年以内的短期有息债务占总有息债务的比重为68.02%，面临很大的短期偿债压力。有消息显示，“16华汽02”于2019年7月26日到期，按债券募集说明书要求，华泰汽车需在债券到期前五个工作日将还本付息资金划至偿债保障金账户，但华泰汽车并没有兑现上述承诺。

六是截至2019年3月末，该公司与供应商、工程施工方等存在较多诉讼，持有的曙光股份已全部被司法冻结，公司法定代表人已被列入“限制消费人员”名单，公司存在一定或有风险。

此外，华泰汽车还深陷停产、欠薪、销量造假等传闻。

富力地产债务高企

根据华泰汽车官方通稿，此次与富力集团的战略合作，宣告了富力集团正式进军新能源汽车产业，也标志着华泰汽车将获得更雄厚的资本和资源支持。结合华泰汽车的财务状况来看，很显然，这一合作中，富力担当着资金提供方的角色。

新能源汽车是一个“烧钱”的行业 ，但富力自身负债累累，资金并不充裕。

《投资时报》研究员梳理相关数据注意到，自2015年以来，富力地产净负债率逐年上升，至2018年末达到184.10%，再次刷新2004年以来的同期纪录。进入2019年，其债务规模进一步攀升，截至一季度末，负债总额达到3218.61亿元，较2018年末增长8.62%。

截至6月30日，富力地产借款余额约为1952.34亿元，较2018年末增加319.95亿元，累计新增借款超过2018年末净资产的40%。进一步拆分来看，银行贷款净增加25.3亿元，占上年末净资产的3.62%；境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，占上年末净资产的31.94%；委托贷款、融资租赁借款净减少5.41亿元，占上年末净资产的-0.78%；其他贷款净增加77亿元，占上年末净资产的11.03%。

有借必有还。Wind数据统计，截至7月27日，在富力地产发行的债券中，有10只将在1年内到期，当前余额合计107.75亿元。其中4只将在2019年内到期，余额合计48亿元。

一边是债务高企，另一边是自身“造血”不足。过去几年，富力地产经营活动产生的现金持续呈净流出状态，2018年全年净流出86.17亿元，今年一季度净流出170.59亿元。而其投资活动也是入不敷出，2017年、2018年全年分别净流出225.84亿元、58.09亿元，今年一季度净流出10.89亿元。

截至一季度末，富力地产短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债为347.28亿元，二者合计组成短期债务超过500亿元。而货币资金只有398.19亿元，与短期债务之间存在超过102亿元的缺口，短期偿债压力较大。